20/10/2025
Cómo invertir con visión en el mercado residencial español: Meridiana Meetup MIPIM
Nicolás Díaz | Bernat Martínez | Juan Mínguez | Santiago González
El jueves celebramos el segundo Meridiana Meetup MIPIM en la sede de la ESCP Business School de Madrid, junto a líderes del Real Estate y las finanzas que debatieron sobre nuevos modelos de financiación para el mercado residencial español.
Nicolás Díaz, Director Ejecutivo del MSc Real Estate de ESCP Business School, dio la bienvenida al evento y presentó la mesa redonda “Financiación disruptiva para un mercado residencial tensionado”, moderada por él mismo, en la que Bernat Martínez, Managing Director de TQ Eurocredit; Santiago González, Director de Structured Finance Real Estate en CaixaBank; y Juan Mínguez, Director Real Estate Debt de Urbanitae, coincidieron en que avanzar hacia una financiación disruptiva exige superar las limitaciones estructurales del suelo y la rigidez del crédito, fomentar una colaboración efectiva entre banca y financiación alternativa e impulsar la industrialización y la agilidad administrativa.
Bernat Martínez destacó que el principal obstáculo sigue siendo la escasez de suelo finalista y la lentitud administrativa.
“Tenemos un problema del siglo XIX que intentamos resolver con soluciones del siglo XXI”
afirmó, refiriéndose a una normativa que aún no contempla la construcción industrializada. Señaló que, mientras la banca tradicional está limitada por su coste de capital y riesgo, la financiación alternativa (que ya duplica cifras año a año) está “nutriendo al mercado de la financiación necesaria para salvar este problema”. Defendió la necesidad de colaboración entre ambos mundos, con medidas como la unificación de minutas hipotecarias para reducir costes al cliente, y abogó por innovar en modelos de financiación industrializada, basados en certificaciones digitales y trazabilidad blockchain.
Por su parte, Santiago González reconoció que “la colaboración entre banca y financiación alternativa aún no es la adecuada”, aunque coincidió en que ambas deben avanzar hacia esquemas complementarios. Explicó que las exigencias regulatorias y fiscales, como las normas de Basilea III y IV, “han encorsetado a la banca”, reduciendo su margen de actuación. Aun así, defendió que la banca tradicional sigue siendo esencial en la financiación de vivienda asequible y BTR, donde mantiene una posición sólida. En este sentido, advirtió que el intervencionismo de la administración a la hora de topar precios y la amenaza de extenderlo a todo el territorio hace que “no sólo la banca se ponga en escenarios pesimistas” de ingresos por rentas, sino que el propio inversor “esté dejando los productos a un lado”.
González apostó por desarrollar minutas jurídicas consensuadas que faciliten la coexistencia entre distintos financiadores y resaltó la industrialización y la eficiencia constructiva como claves para mejorar el acceso al crédito.
Juan Mínguez, por su parte, subrayó que el sector inmobiliario es intensivo en capital: “el problema no es la demanda, sino la oferta”. Coincidió con Martínez en la urgencia de agilizar la creación de suelo y la tramitación de licencias, y destacó que las plataformas de financiación alternativa no compiten con la banca, sino que “complementan la necesidad de capital que el sistema tradicional no puede cubrir”. Propuso un modelo de colaboración inspirado en las financiaciones sindicadas corporativas, donde fondos y bancos actúan por tramos. Alertó de que “todo lo que complique o retrase la regulación aleja las soluciones al problema de la vivienda asequible”, insistiendo en la importancia de acortar plazos y generar valor para atraer capital al mercado.
Tras la mesa, el Chester “Invirtiendo con visión” reunió a Carmen Panadero, Managing Director de Impar Capital y Presidenta de WIRES, junto a Mikel Echavarren, Presidente y CEO de Colliers Spain & Portugal, en una conversación sobre las dinámicas de inversión y los nuevos actores que están transformando el mercado inmobiliario español.
Echavarren explicó que, aunque a nivel europeo la inversión inmobiliaria se ha reducido notablemente, España se encuentra un 54 % por encima de la media del resto de EMEA, impulsada por tres factores clave: crecimiento demográfico, turismo y diversificación sectorial. “En cuatro años hemos crecido en 2M de personas, y eso implica más vivienda, más residencias de estudiantes, más oficinas y más consumo”, destacó. Subrayó el liderazgo del sector hotelero (donde más del 50 % de las operaciones las protagonizan empresarios nacionales), y el dinamismo del living, flex y los centros comerciales. Sobre las estrategias de inversión, apuntó que las oportunidades se concentran en nichos como el flex living, la vivienda asequible y el turismo. “Todos los negocios interesantes están lejos del BOE”, comentó aludiendo al exceso de intervencionismo, y concluyó que “el único elefante en la habitación ahora mismo es el Gobierno”, en referencia al impacto regulatorio en el sector.
Carmen Panadero, por su parte, puso el foco en el protagonismo del equity privado como motor del nuevo ciclo inversor. “Ha llegado el momento del capital privado”, afirmó, señalando que en su pipeline actual “tenemos más dinero que oportunidades” para ejecutar en Madrid, donde el apetito por todo tipo de living: hoteles, residencias de estudiantes y apartamentos turísticos… destacan por una demanda sólida. Reivindicó la especialización y el conocimiento de los microsectores, y defendió la reconversión del terciario en hospedaje como un nicho con gran recorrido y sin necesidad de cambio de uso. También alertó de que la inseguridad jurídica y las trabas administrativas encarecen los proyectos, y subrayó que el lujo seguirá siendo refugio de inversión: “El lujo sobrevuela la economía; no atiende al PIB”.
Para cerrar el encuentro, Guillem Codina, Director Comercial de Meridiana y Representante Oficial de MIPIM en la Península Ibérica, presentó las principales oportunidades que ofrece MIPIM 2026 para el sector inmobiliario español y las claves para maximizar la presencia de empresas e instituciones en la próxima edición.
La tarde concluyó con un vino español en la ESCP Business School, donde asistentes y ponentes intercambiaron impresiones y activaron nuevas sinergias entre profesionales del real estate, el crédito y la inversión.
